6/20 書籍『分譲マンション危機』内容「幻冬舎ゴールドライフオンライン」で公開されてから10日程経ちますが、沢山の方々に読んで頂いて反響が多数寄せられています。
スマホで確認できるご意見等は200通を超えています。関心の高さと共に分譲マンションの将来について不安や心配をされているのが良く解りました。方法は今は良く解りませんが将来不安の解消に向かって皆様と考えていきたいと思っています。


6/8 この度、『分譲マンション危機』論説「幻冬舎ゴールドライフオンライン」で継続公開される事になりました。今後、イベントや勉強会も掲載される予定となっています。勉強会が開催されれば小生も参加させて頂きます。
これで、特に書籍を購入していただかなくても『分譲マンション危機』に向けての心構えや準備を勉強して頂けるものと期待しております。
まずは、WEBで「分譲マンション危機 幻冬舎ゴールドライフオンライン」で検索し「お気に入りに登録」してください。


『分譲マンション危機』の本が市中の書店では見つけられない、との問い合わせがあります。
この時は、パソコンやスマホのネットで“分譲マンション危機”で検索して頂ければ、ネット書店が複数出てきますので購入して頂けます。
宜しくお願い致します。
やはり【野洲のマンション解体費】が少し揉めています。新聞によれば野洲市が滋賀県に財政的支援を行う旨の電話連絡を受けたとしている所、滋賀県は「確約したものではない」との文章を野洲市が受けたというものです。【言った言わない論争】ですが、一番の原因は建物所有者の無責任です。私的な解体費に税金を使えば【大問題】です!(*_*)


2/17 『分譲マンション危機』危機とは、建物の老朽化と言うよりは、そのマンションに住む『区分所有者が危機』根本的な事なのです。
「居住者の皆様=区分所有者の皆様」に『必ず訪れる=将来に対する不安を解消する『解決策』を話し合って頂きたい』これが本音の気持ちです。


2/11 著作「分譲マンション危機」を発刊・発売して1週間が経ちました。
まだまだ認知はされておらず浸透していないと思われますが、これで一段落付きました。
これで建築士あるいはマンション管理士としての専門的立ち位置に居る者の責任の一端である情報の公開が出来たからです。
今までのこの種の本は、将来起こる不全管理から来る不安や恐怖をあおるまでで『解決策』は示されていなかったのです。マンションに住む人々にとって不満が残る後味の悪い書籍だったと思われます。今回の本は、将来不安を解消する解決策を提示しました。完全無比の解決策では無いかもしれませんが、ひとつの解決方法を提示させて頂きましたので、これを基に各分譲マンション内で将来について考えて頂ければと思っています。その為の支援はさせて頂く所存です。


12/10=著書内容のまとめ=
■分譲マンション終焉不安の解消方法=具体的方策、施策の提言書
分譲マンションの行く末を見通す棚卸書
将来不安を煽る本が多い中、当著作は『解決に向かう方策施策の提言書』です。
是非一度お読み頂き、あなたの分譲マンションの参考にして頂ければ、
幸いです。

12/5==続き==
第5章 築年数ごとにやっておくべき準備
【終焉時期の40年前(築30年から40年頃)】
・コンセンサスの醸成
・空き住戸の対応策の構築
・賃貸化や住宅以外の用途使用
・空き住戸などは管理組合による買い取りも視野に入れる
・管理費・修繕積立金の滞納区分所有者への対応策
・マンションに付保する保険料の負担も高くなる
【終焉時期の20年前(築50年から60年頃】
・最終回大規模修繕工事の実施と修繕非実施期間
【終焉時期の3年前(築77年)】
・管理組合の解散確認
・管理組合解散準備委員会の設立
・各区分所有者の個人的準備
【終焉時期の1年前】
・解体の段取り(範囲、見積、業者決定など)
・解体着手日時の確認および解体業者との解体工事請負契約
・解体着手
第6章 分譲マンションを買うということ
・マンションの将来対応もプラス思考でとらえれば道は開ける

11/3 ==続き==
第3章 立ち向かう為の心構え
・具体的な準備とはどうすればよいか
第4章 分譲マンションの終焉処理
・逆算して安心計画を立てる
・耐用年数の想定
・解体時期の想定
・解体費の想定
・一生涯を見とおす配置バランス
・超長期修繕計画書を完成させる
・解体準備金を加えた修繕積立金の設定
・「無理」を突破するヒントとしくみの提言
==以降は次回へ== 

10/25 [タイトル]分譲マンション危機
【目次】(抜粋)
第1章 マンションの現状と課題
・漂流廃墟マンション化していく
・ゴーストマンション化の原因を考える
・では、ゴーストマンション化を回避できる方策はあるのでしょうか
・ゴーストマンション問題の大変さに気付いた時点では既に手遅れ
第2章 やがてやってくるゴーストマンションの状態
・ゴーストマンションとはどのような状態なのか
・ゴーストマンション症状1 初期状態(初期状況)
・ゴーストマンション症状2 悪化状態(再生不能状況)
・建物の解体および管理組合が解散できない状況と要因
==以降は次回へ==
第3章 立ち向かう為の心構え
第4章 分譲マンションの終焉処理
第5章 築年数ごとにやっておくべき準備
第6章 分譲マンションを買うということ

10/18 書籍発刊の一部を紹介いたします。
 ■表題の趣旨
     :自分の住む分譲マンションの将来はどうなるのか?
     :未来永劫に生活(使用)は続けられるのか?
     :終止符を打つ(建物解体・管理組合解散)としてもできるのか?
     :区分所有者の同意は得られるのか?解体費用はどうするのか?
     :それまでに地震や台風あるいは津波に襲われればどうするのか?
      備えは???
     :上記の様な【?はてな】があるのに、不安なく安心して住めますか?
   これらの不安を解消する具体的な提言書です!ご期待下さい!
 ■本の内容については次回から紹介いたします。


10/3 暫く振りにホームページの編集を再開いたしました。
   今回、著作を発刊する予定です。内容は、順次お知らせする予定にしておりますが、まずは書籍をお読みいただきたいのですが、発行予定は来年2月4日の予定です。新書版で800円です。幻冬舎からの発行です。
   内容は、分譲マンションの最重大課題の『仕舞い方』に関するものです。

5/14 この度(5/13)、政府の経済財政諮問会議の下に設置された専門調査会は13日、日本の将来課題についての中間整理案を公表しました。要約しますと、次の通りです。後46年後(2060)に人口は約1.27億から8700万人に減少。経済を維持するには@出産子育て支援A就労年齢を現在の65歳を70歳に引上げ。B外国人労働者を活用し、50年後の人口を1億人維持。との見解を示しました。我々にとっては「死後の事、野となれ山となれ」ですが、貴方の今住まわれている「分譲マンション=区分所有建物」もどの様な姿であれ存在し続けている事でしょう。政府でも考え始めていますので、貴方の財産?であるマンションの50年後の姿、或いは貴方の家庭の姿を一度、整理され『将来課題の中間整理案』をイメージされては如何ですか?

3/28 小生が所属するマンション管理士会の4月度の勉強会担当者の勉強内容レジュメが配信されて来ました。テーマは「行政による管理組合支援のあり方」で、最後のまとめ・課題の項目に、「行政が積極的に支援行動を行っても管理組合側が反応しない」と締めくくられ課題として、「マンション住民が積極行動に出てくれる誘導策はあるのか?」と課題への問い掛けをされています。全く同感です。小生の過去5年間の活動での感想でもあります。答えは、単純な処にあるかも知れません。「反応しない」⇒マンション住民個人としての問題意識は無い⇒持たなくとも支障が無い。深層心理的には、マンションは財産とは捉えられていない、自分の世代だけの住処(後は捨てればよい)自虐的な言葉で申し訳ありませんが、こんなところでしょう。ところが、この深層心理は、無意識の内に社会的な流れの犠牲者ではありますが無責任対応の誹りを免れないのです。

3/12 マンションの建替えについての法整備として、以前は国民の防災上の観点から建替えてもらいたいマンションには優遇策を認めようとしていると思っていました。つまり旧耐震で設計された古いマンションの内、主要な避難幹線沿いに建つマンションは地震等で倒壊し避難路を塞ぐことが無い様建て替えを後押しする政策と思っていましたが、案の定、この制約は外され、全国一円で対象となる優遇策となりました。具体的には当初の目論みからは少し範囲が広がる程度とは思いますが、小生が言いたいことは、人口が減少すると言う時代の流れに逆らったところで上手く行く筈がないと思う事です。建替えられたマンションは超高層であり今後100年は優に存在するものでしょう。しかし今から45年後には人口8600万人ですよ。今の国民の3分の2ですよ。その頃は、平地に住むのが当たり前になります。

2/23 この頃思う事が2つあります。一つは、建替えてもらいたいマンションには、法定容積率の割り増しを認める。と言う国策です。もう一つは、国民人口の最盛期を過ぎた時代に及んでも管理費は一人前以上に徴収しておいて修繕積立金は相場の3分の1以下にしている超高層マンションがある事です。新築マンションの話では無く築15年ほどの立派な超高層マンションの話です。この2つの現象はどちらも将来を考えていない、今生きている人には“心地良い話”でしょうが、本当にそうでしょうか?これらの現象は例えが悪いですが‘麻薬’みたいなものと考えています。結局“もがき苦しむ”現象を後送りにして現在が良ければそれで良い、苦しむのは貧乏くじを引いた次の区分所有者であり不公平な考え方と思うのです。これらについて考えていきたい。

2/11 久し振りに記します。実は去年12月中旬から130日に向けて受験準備に入っていました。試験名は、「3級損害保険登録鑑定人認定試験」と言います。以前から行政側の震災建築物被災度判定技術者等は受講していましたが、今回は損害保険会社側の損害等の査定をする鑑定人を受験しました。2/28が合否発表日です。合格しておれば、建築士資格と合わせて「損害保険登録専門鑑定人」として登録する事になります。この活動の経験を積むことが出来れば「建築総合サポート」の活動体系が65歳にして完成する事になります。つまり、1.新築建物各工程に於ける品質確保業務、2.既存建物に於ける品質確認業務、3.発生した不具合等に於ける検証・是正支援業務、4.紛争に至った事案の専門的支援業務、5.相談対応を通じた社会貢献活動、の5本立てです。今後も「建築総合サポート」の名に負けないよう精進です。

12/15 戸建住宅もマンションの様な区分所有住宅も根本的な所は同じです。どちらも寿命がある、と言う事です。戸建の場合は所有者個人の考えで如何様にも処理できます。でも当たり前の事ですが、分譲マンションで区分所有者個人の考えで処理できるのは「売却等の処理をして出ていくだけです。」その後も、いつまでも建物は残り、誰かが住んで居られ、区分所有者は住んで居られるか否かは別として確実に居られる事になります。管理費と修繕積立金を支払い続けて・・。この先の事は小生にも明確には解りません。マンション管理士や建築士の考える事の範疇を超えているのでしょう。現在も分譲マンションの販売は好調です。先の事は考えず今の楽しい生活をエンジョイすれば良い事です。マンションの「良い時期」を生活出来れば良いのでしょう。先の事は誰かが考えるのでしょう。           このテーマの記述はこれで終わります。

12/8 これらの準備検討を皆様方が自分達のマンションについて勉強や検討をされるかどうかが「スラム化マンション」への分かれ道でしょうね。日本にある分譲マンションのほとんどは「将来形」が無いマンションと考えています。自分にとって必要が無い!と思われている区分所有者が大半ですものね。内容の薄い長期修繕計画書はほとんどのマンションに備わっていますが、今後40年〜80年後までのマンション存命期間があるのに、2030年間の長期修繕計画では、将来を見通した計画とは言われないでしょう。近い将来、何がし等の問題点や不合理さが出てきます。国交省を批判している訳ではないのですが、やはり80年間の長期修繕計画があっての今後2030年間の長期修繕計画である必要があります。これらが無いと本当の意味で適正な修繕工事かどうかが解らないと思われます。その都度、修繕委員会やコンサルでグチャグチャ言い合って行う修繕行為に「ムリ・ムダ・ムラ」の原因が潜んでいるかも知れません。「無い!」と言える人はいないでしょう。「背骨があってこその肋骨」でなくてはいけない、と考えています。

12/2 何回も言いますが、マンション管理組合の解散「期限」と、その時への「準備」・「処理」が具体的に観えたときに、今後何十年間(3040年間)の間はそのマンションの区分所有者の生活レベルやモラルは向上し名実共に充実した生活空間になる、と考えています。納得した管理費や修繕積立金なら支払う事にも納得がいきます。しかし現状では、先が解らないのでいつまで続くか解らないことの為に管理費や修繕積立金を言われるまま払い続け、売り逃げ出来れば幸いですが、財政的に住み続けなければならない状況では転売も出来ないし、モラルや風紀は低下し区分所有者は管理に対しては、心は離れ傍観者となるのではないかと思うのです。子供の頃は「末は博士か大臣か。パイロットや野球選手」などの夢(漠然とした目標)が練習や勉強に向かわせたのと同じことではないかと思います。今後3040年先はズーッと先の事ではないかと思われるかも知れませんが、その期限設定と処理準備の具体化策設定だけでも数年間、準備期間だけでも3040年はかかると思います。

11/24 マンションを1円で買ったとしましょう。それでも管理費、修繕積立金それに駐車場代で2500035000円は毎月最低でも支払い続けることになるのです。関東圏では10万前後に成るかも知れません。マンション所有者が悪いとか言うつもりは毛頭ありません。寧ろ過去50年前からの社会変化(終戦から復興への潜在的成長変化)に対応する土地活用手段としてその役割を担ってきました。当初は、行く行くは1戸建てに住みたいと思いながらマンションをその手段として購入した人も多いと思いますが、これまた社会変化一次産業から三次産業、集約型都市形成、少子高齢化、低成長時代などで身動きが出来なくなってきた、のが現在です。「終の棲家」化してきているのです。「終の棲家」も良いのですが、集合住宅建物にも限りはあります。物質的・社会的終焉期は必ず訪れます。マンションを1円で買うのも毎月の支出は何時までいくらで続くのかが仮に解っておれば、その期限内の負担とそのマンションを購入する事のメリットとの比較検討が出来ると言うものです。問題はその「期限」の見極めと、その時の「終焉処理」が、つまり将来形が一応具体的に可視化されているかと言う事です。

11/17 総務省の最近の調査では、空き家は全国で総戸数の約13%に当たる757万戸と把握されています。別荘なども算入されていると思われますので、逆算すると総戸数は5800万戸となります。総戸数5800万戸となればマンションの戸数も入っていると思われます。人口の減少傾向、少子高齢化等の要因から当然の数字と思います。でもこれら空家現象の原因は戸建の場合は特に明確です。更地にすると土地の固定資産軽減措置が適用されなくなるからです。更地(青空駐車場含)での相続税は2倍と聞いています。廃家付土地を次世代に相続する方が喜ばれるからです。つまり次の土地活用が無ければ、そのまま放置するのが「ベストの選択」になるからです。つまる所は「土地が持てる個人」の問題のみです。それでも究極の場面では、土地を1円で売ればよいのです。購入者には極少額の税金類が課せられますが問題にはなりません。問題は「マンション=区分所有建物」です1円でも売れないかも知れないのです。

11/7 先日の報道で、被災マンションの「処理」として、現行の「全員合意」では無く「5分の4」の合意で、建物敷地共売却でき管理組合を解散・精算できる法案を検討中()とかなんとか。ご存じありませんか?この場合は、地震災害等指定区域とか行政が指定した特殊な環境下に置かれた全損指定を受けた危険なマンションが対象で、区分所有者が地震災害等を免れ避難先や行方が解らない又は死亡されている場合等、具体的には「全員同意」は困難であり、この法案には一定の合理性はあると思われます。しかし、小生が問題視しているのは、高経年マンションの近未来(30年〜50年先)の現実的な問題です。地震が起こらなくとも「この状態=管理組合の終焉」を迎えることになるのです。ここの処を少し具体的な「姿」で描ければ、マンション生活に充実感やモラルの向上や安心安全、長期修繕計画の充実、管理費や修繕積立金の合理的な金額算出や、牽いては社会資産の有効な活用に繋がり国家国民の活性化に寄与する事になると考えています。

10/26 前回の某テレビ局員との電話中には気付かなかったので言えなかったのですが、「マンションのスラム化」より「マンション管理組合の終焉処理(解消)の仕方」の方をテーマにすればと言いたかったです。これこそが国民的テーマでマンション住民全ての人が遭遇するテーマだからです。売り逃げして転出出来たとしても、誰かは必ず「最後の区分所有者として」存在するからです。このテーマは数年で処理や解決が出来るものでは無く、人間一個人の寿命よりも長く掛かるテーマであるからです。今後30年〜50年後に具体的に顕在化されるものです。この処理方法が示されなければ、社会問題化してもおかしくないテーマであるからです。国交省や各行政は社会問題化してから動くごとになりますので、テレビ的には30年先や50年先の事を言っても視聴率は取れないかもしれませんね。某テレビ局も小生のこのブログを再度読む機会が有れば、一度検討されれば如何ですか?

10/18 23日前に某テレビ局より電話があり、「スラム化しているマンションの特集を企画している。」これについて情報を集めているとの事でした。「この問題」は微妙なテーマである事、この様な状況に近いマンションも知ってはいますが、言える訳がありません。そして、具体的なマンション名や状況を知っているマンション管理士を紹介してほしいとも言われましたが、断りました。スラム化している例として報道されるマンション名称や建物のシルエットが映るだけで、名誉棄損の嫌疑が掛けられるようなテーマだからです。都市部の各行政も高経年マンションの状況把握までは実施に努めていますが、状況把握に留まっています。これ以上は行政としても個人財産には介入できません。形式的な支援までです。ここで、住民の「気付き」を期待するだけです。しかし、地震災害時等の避難経路に面する建物やマンションには、国民の安心安全の観点から、「耐震診断〜耐震改修の義務化」「築年数が不明な建物は全て昭和56年以前の旧耐震建物とみなす等」強制的に指導する姿勢が最近見られる様になっています。

10/5 私の所属するマンション管理士会で話題になった「大阪市内、築35年以上高経年マンションの管理に関する調査」の報道について大阪市にヒアリングに行ったところ、結果概要を教えてもらえたと会員メールで配信がありました。詳細情報は、個人情報により教えてもらえなかったとの事ですが、この開示された情報でも以下の事が窺えますので、此処に記してみます。対象338件の内、309件から回答があったそうです。
@1/4のマンションは長期修繕計画書を持っていない事実
A1/4のマンションは「B判定〜C判定」で管理不能状態下マンションである事実
 「B判定」:外装材の剥離・欠損部位が10×10p以上見られ、エフェロレッセンス発生が著しく、ひび割れによる漏水跡、露出鉄筋、錆汁の流出があり、外装材に浮きや剥離の恐れのある様に見える事。(全てに該当しなくとも「B判定」になっているのかも知れません。「D判定」はそれ以上の所見です。
B管理費や長期修繕積立金は、「7,50010,000/月以下」が約32%と多い事実。
“どないされるのか心配してもしょうがない”が、マンション管理士の不作為?

9/28 解決策の続きです。
A極論としての解決策を一つ。(現実的ではありませんが、ヒントの一つになるかも知れないので・・)要は、マンションを手放せる手段がある事です。イメージとしては、相続人が居ない人で死亡した時や、出ていくにも転売できず、管理費・修繕積立金支払義務を放棄して区分所有者名簿から削除できる手段です。マンションは一人で決めて区分所有者になれます。が、一人で決めて区分所有者から離脱出来ないのです。離脱の手段としては、転売か相続人がいる相続、受取先がある寄付です。これ以外のケースでも離脱できる方法や手段が有れば良いのですが、今の所、私自身、明快な回答は持っていません。良い方策が有れば教えてください。大規模修繕工事等を行って、耐用年数の長寿命化を図り、100年住めたとしても同じことです。この場に及んでも、更に住み続けたい区分所有者が必ず居られることを念頭に入れて考えなければならないと思います。    


9/20 では、どんな解決策が考えられるのか。
@まず、自分で考える事です。
どんな解決策を聞いても貴方のマンションには当てはまらないと思います。マンション其々の事情が違っていて千差万別だからです。適用できる形に変える必要があり、あなた方による貴方のマンションに適用できる方策にしないと何にもなりません。例え、どんな良い方策でも反対者や非協力者が居られる中での推進となります。誰か貴方のマンションに最適な方策を教えてくれましたか。誰も教えてくれないでしょう。誰も解らないからです。「建替え」がいい例です。国内で著名な論客と言われる人でも、建て替えについて色々論評や発言をされていますが、各論での「建替え」が出来ない、のと同じです。築35年以上のマンションが100万戸とすると管理組合の数で約23万管理組合があると思われますが、解決策は23万通りになるからです。

9/7 ではどうするか?どんな時でも解決策はきっとあります。が、まず現在の区分所有者が考えるべきです。考えない区分所有者が多すぎます。少なくともあなたのマンションの中で誰かが考えて行動してくれれば良いのですが・・。今後は条件に見合った転売は難しいです。特に、築30年以上の高経年マンションや駅から徒歩10分以遠のマンションは深刻です。国民は65歳以上を除外すれば人口は1億人を切っています。簡単に言えば住宅を作ってきた時の人口の2/3になるので、住宅も1/3は空き家になるのです。戸建は簡単に壊せますが、マンションは簡単には壊せません。立ち枯れ状態で残るのです。
今、将来の事を考えない区分所有者やマンション管理組合は、結局困るのは自分自身である事を肝に銘じるべきです。転売もできず、賃貸に出しても自分自身の利益の為にはならず、管理費・修繕積立金の支払い義務だけは残るのです。住んでいる居ないは関係ありません。マンションを壊して管理組合を解消・精算するにも反対者は必ず居られるものです。にっちもさっちもいきません。これが以前、「将来不安、みんなで渡れば怖くないこれだけで済まないのが「マンション」です。と言いましたが、その中身です。本当に、ではどうするか?考えてみてください。

9/4 神様では無いので、絶対的なものはつくれませんでしょうから、近い将来また修正や改訂をするくらいの気持ちで良いと思います。以前、「将来不安、みんなで渡れば怖くないこれだけで済まないのが「マンション」です。と言いましたが、此処で考えてみましょう。何が済まないのか。貴方が病気などになったり、何れは、このマンションの処分を考える時が来るでしょう。たとえ息子に譲ったとしても、その息子が考える事になるのです。どうされますか?通常、考えられるのは、売って、その金で残ローンを精算して、小さい賃貸住宅あるいは施設とか病院とかに移る。転売できなくて死んだら、後は野となれ山となれ、ですよね。後は管理費・修繕積立金の立派な滞納者ですか?死んでも所有者は貴方か相続を受けた人ですよね。「区分所有者は不明」は有り得ません。こうなってくると、マンションは財産か厄介物か解りませんよね。どうされますか。公的機関に寄付ですか。多分受けてくれないでしょうね。税金で管理費・修繕積立金を払う事は不可能でしょうね。

8/26 物質には寿命があります。宇宙にも地球にも、ましてや人や「マンション」にも。問題は、その寿命の中でいかに充実した生活を送る(送れる)かどうか、と思います。「いかに充実した」内容が問題です。しかし、大方のマンションには「いかに充実した生活を送るかどうか」の「物差しが無いのです」あなたのマンションに置き換えて考えてみてください。無いでしょう!。なるようにしかならない、でしょう。あったとしてもせいぜい長期修繕計画書でしょう。しかもその長期修繕計画書は20年間前後での修繕工事と予算が一式で表れているだけのものではないですか?あなたは、本当に、その修繕計画書なるものが、貴方のマンションの将来を形付けている(充実した生活に導いてくれる)羅針盤と思っていますか。とにかく、早急に「それ」を作る事です。これは決してマンション管理士の業務の宣伝ではありません。

8/18 政府も自治体もマンション管理士も「横を向いている人々を無理やりには方向を変える事は出来ないのです」そこに住む区分所有者の「気付き」と「行動」が無ければ「なる様にしかならない」これのみでしょう。区分所有者の人は「いやならいつでも転売して転居できる」と思っているでしょうが、「転売しようにも買ってくれる人がいない時代が既に目前に迫っている事にも気が付いていない」「賃貸に出しても家賃は低く、ローン返済どころでは無く、自分勝手な賃貸者の集合体」まさに「将来不安、みんなで渡れば怖くない
これだけで済まないのが「マンション」です。建物は「100年持つ」と言う人も居られると思いますが、物理的な話で「生活できる」かどうかは別物です。「生活できるマンションを100年持たせる」ならOKでしょうが・・。何が済まないのか考えていきましょう。

8/14 340年前、広くて環境の良い持ち家の第一歩として購入した「分譲マンション」。既成集落の中の新所帯なら途端に、色々と集落との付き合いや冠婚葬祭の対応等が半強制的に付いてきますが、「分譲マンション」では、ドアを閉めれば独立独歩の一人世界、ドアを開けても見知らぬ人ばかりで「付き合い無し」でも生活していける。これが魅力の一つでした。今でもそうでしょう。「孤独死するのも自分の勝手」と考える人もマンションと言う共同財産(すみか)の運営や将来を不安視する人もいる「私的雑居特別区」が現状でしょう。自由に生活できる事が現在では「裏目に作用している」事に地団太している役員さんも居られる事でしょう。しかし結果はどちらも同じような事になる様に思われます。

8/4 「建物[マンション]のリバースモーゲージ」に対する概念は以下の様な事です。
@ 高齢者や弱い者(身体的、経済的)にも安心して住み続けられる〔しくみ〕づくり
A 退去せざるを得ない時期や相続せざるを得ない時期が各区分所有者間でバラバラでも、他の在住区分所有者に影響が無く、マンションのスラム化を防ぐ〔しくみ〕づくり
B マンション全体の建替えは特例を除き、日本の社会情勢見通しから断念せざるを得ない時期が来る。その様な環境下でも安心できる『マンションの終焉』の〔しくみ〕づくり
C 今後は、一面雪が積もり綺麗だった風景が、一変、雪が解けだし汚いものが露わになる様に、マンション内で色々な揉め事や問題が生じてくる事が予測されますが、これらを最小限に食い止める〔しくみ〕づくり
D 退去後、中古物件再販不可能でも、区分所有権の行先があり、安心して退去できる〔しくみ〕づくり【いくら退去しても、区分所有者は空白・該当者なしにはならず、相続放棄してもその先の継承区分所有者には管理費と積立金の支払い義務あり、免除無し】

7/22 そのアイデアは「建物のリバースモーゲージ」です。戸建住宅を所有する人に対するものと違うのは、現在の区分所有者の総意で以て、この建物の寿命を決め、それ以上は住まない。解体整地後に土地を国に帰属的に無償提供する公正証書的な契りを国とするのです。その代り、今から建物の寿命までは、管理費、修繕積立金は無料とします。国から派遣(委託業者)された管理者が全て管理してくれます。子孫に遺贈できる相続財産価値は無くなります。解体整地後の土地利用は国が考えます。国民総人口8500万人時代の土地活用を行政が考えます。今後数十年間のマンション生活は管理費がゼロとなり、老後生活の負担軽減です。定期借地マンションの様に売り買いもできます。この課題研究を「勉強チーム」を作って、いずれ機会があれば国に提言しようと考えています。期間は1年後です。一緒に勉強しませんか。

7/10 築年数が経ったマンションについては、住まわれている方々は、どう考えておられるのか。気になると共に心配にもなります。余計なおせっかい、かも知れません。批判を恐れずに言えば、此間の「被災マンション特別措置法」的な国レベルの支援法が必要かも知れません。とはいうものの、マンションは何処まで行っても「個人財産」です。個人財産に国からの直接的な支援(たとえば、無料で建替えしてあげますよ、とか建替費用を差し上げますとか)はありません。しかし、現状は「にっちもさっちもいかない」状態。「赤信号、みんなで通っているのなら怖くない」「なる様にしかならない」が静寂な団地を覆っているように思えるのです。これを打破できるとすれば、超法規的なアイデアが必要です。

7/4 嘆き節格言を一つ『マンション生活は雲の如し』。「マンション生活=区分所有者の共同生活」は雲の動きの如し。と感じる時があります。その心は、形は変化しているけれど空の上に存在している事は誰でも異論はないと思いますが、どこに流れていくのか、だれがリーダーなのか、前を向いている人も横を向いている人も、とにかく一緒に流がされて行っている。独立独歩の戸建住宅なら建物管理に誰も関心を示さず、なる様になれ!でほんの僅かな自治会費を払うだけで生活できる。昔々「マンションは扉を閉めれば独立独歩。誰からも干渉されずに住める」とマンション生活を評していた。違った!部屋の中にいても音の問題。ペットの問題。日常茶飯事の様に軋轢が生じている。皆さんは、マンションをどうしたく思っているのですか?と問うても誰も返事が返ってこないのがマンションなのです。そんな中でも将来や財産保全について考えている人も居られると思います。

6/19 「アンカーボルト」にマイナスの誤解が生じない様に、少し解説します。 
ミカルアンカーは、用途及び工法を間違わなければ有効な材料です。少し難解かも知れませんが、@天井面にはアンカーの構造上、施工が難しい事(今までに述べています)A躯体に開けた穴とボルトを樹脂で固めるが、熱に弱いので、火災等で引き抜ける事(常に引抜力が掛かっている梁等をケミカルアンカーで止める事は禁止です。火災時に抜けて、火災と共に更なる構造体の崩壊を招きかねません)B採用する場合には、最悪、専門家が述べているように「ボルトが抜けても落下を防げる構造にすべき」です。
後施工アンカーの特性を理解して設計してほしいものです。

6/19 笹子トンネル事故の国交省専門委員会の最終報告が有りました。当初は、「施工は適正にされていたが、劣化によるボルトの切断」でした。これには、現場も観ていない凡才建築士としても看過できないとの思いからコメントを発してきました。それが6/18日発表では「施工不良。天井部に開けた穴に接着剤を詰め、真下からボルトを差し込む工法だったが、穴はボルト先端より平均約3cm深く、接着剤が行き渡らなかった。」と設計と工法に言及し、再発防止として「ボルトが抜けても落下を防げる構造にすべき」としている。小生は、12/11,2/5,2/12とこのコラムで発信し、3/5には、国交省専門委員会としては「不適切であった設計と工法」には言及しない!(記事として出てこない)と予想し、笹子トンネル=日本技術のナアナア精神と皮肉りましたが、今回の最終報告書には、設計と工法を許可した国交省も反省すべき、と書いたと理解しました。残念なのは、結果として、これらの事が工事前に判断できなかった、仕組みが無かったことです。【この項は、本当にこれで終わりです】

5/16 国交省(行政サイド)から全国の民間マンション(社会資産)にしてもらえる支援(ガイドライン)は、普遍性とか平均性とか汎用性のある範囲からは抜け出せないものなのです。特定の貴方のマンションの支援ではないのです。よって、国交省の作成ガイドラインにしても標準的な考えを著したものなのです。それを使う側は民間の個別のマンションでありますので、千差万別の実状がある個別マンションに適用する場合には咀嚼する必要がある、という事です。「国交省作成ガイドライン」は魔法の杖ではないのです。一例を挙げますと25年間の積立金合計と累計の想定工事金額が一致すれば良い考え方なのです。その途中の期間の修繕工事の周期や想定工事金額はそれぞれ考えてください、面倒くさければマン管センターで作成しますよ、と言うものです。作成する事が目的では無く、やはり有効で将来への羅針盤となる貴方のマンションの為の長期修繕計画書の作成を検討してください。

5/15 マスタープランが無いとか、作成根拠が明確でない、或いは曖昧な時の、長期修繕計画書なるものは、如何なものかと考えています。活用できないのではないかと。
(続き)
C単に国交省の作成ガイドに沿った長期修繕計画書で区分所有者に理解が得られるか?
D修繕周期は、当該マンションの「実状」にあっているものか?
E修繕工事金額の算出根拠は、当該マンションの「実状」にあっているものか?
Fガイドラインの矛盾点を考慮した「長期修繕計画と修繕積立金検討」になっているか? 
「国交省作成ガイドラインの矛盾点」とは何ですか?と思われた方は以下をお読みください。これは国交省のガイドラインが悪いと言っているのでは無く、使う側の思考力や応用力、知識力の不足、或いは国交省の立ち位置や支援限界について、利用する側の民間側の理解が不足している為、活用できない長期修繕計画書になっているのではないか。

5/13 今一度、貴方のマンションの長期修繕計画書の内容をよーく観てください。手持ちでない方は論外です。マンションの将来姿や修繕積立金額に関心があるなら取り寄せてください。一昔までの長期修繕計画書と言うのは、今後のある年度に実施する修繕工事の工事項目とその金額を著した表とそれをグラフにした物、でした。そこに修繕積立金のライン()が書いてある物です。マンション管理士にとっては、顧問先のマンションの修繕計画書も同じことです。よーく観てください。枚数にして23枚。近頃の長期修繕計画書は国交省の作成ガイドラインに沿ったものもあると思われますが・。
では、どう観るのか? いつ観るのか? 『今でしょう!』
@将来の維持保全計画、財産保全計画のマスタープランが明確になっているか?
Aそのマスタープランは、当該マンションにとって最適内容かどうか?
Bそのマスタープランは、言葉のみで書いた長期修繕計画書になっているか?
(続く)

5/5 売買の原則は「使う費用対買う効果」です。新築マンションを3000万円で購入されても10年経過で2000万円では売れないでしょう。築10年では、建物は見た目では新築そのものです。なのに転売価格は著しく下ります。「買ってくれる人があっての売買」です。「マンション」に対する考え方も一昔前から変化しています。転売してより広いマンションに住み替え、いずれは一戸建てへの考え方がありましたが、現在では困難です。これも「売りたい人の一方的な考え方」です。人口増加による右肩上がりの時代は終わり、人口減少による縮小の時代に入っています。「マンション生活の原則」も「終の棲家」としての中味の充実感、将来への安心感そしてコミュニティの豊饒形成等が今後益々重要視されるキーワードです。今住んでいるマンションの「将来到達したい満足できる姿」を描き、それに向かって活動が出来れば「その人にとって「住処」については、悔いのない満足な人生であった」と言えるのではないでしょうか。

4/25 長期修繕計画書を持つマンションは8割程度になってきています。しかし皆さんも一度考えて頂きたいのですが、「何の為に作成するのか?必要なのか?」将来に渡って修繕工事を計画し、その工事費に過不足が無いようにする。仮に不足する時は、積立金を増額する。間違ってはいないとは思います。早めの修繕工事を行い過不足の無い積立金でもって財産(建物資産)管理を行う事は区分所有法に適うものです。しかし、皆さんは建物を管理する為にそのマンションに住んでいるのではないでしょう。その建物を介して「住んでいる=生活」しているのでしょう。建物管理が第一では無く、「生活する=生活管理」が第一でしょう。言葉を替えて言えば「建物に住まわされているのではなく、建物を使って住んでいるのでしょう」ポイントは、「長期修繕計画書は、建物資産管理の予定を表しているものでは無く、建物を通じて生活をエンジョイする為の生活管理予定表である」と言えるかどうかです

4/6 少し忙しかったので間が空きました。マンション管理及び長期修繕計画(長期展望)の話に戻します。長期修繕計画作成等の実務を通じて感じを強くした事ですが、一般の分譲マンションの大規模修繕工事にかける費用や修繕周期に「ムリ・ムダ・ムラ」が有りやしないか誰かがチェックされているのだろうか、特に高経年マンションと言われる築30年以上のマンションではマンションの耐用年数をどう考えられているのだろうか、と思われて仕方ありません。今後25年程度の長期修繕計画書では、建替時期や解体時期を考えずに漠然とした計画ではありませんか。今住んで居られる貴方のマンションも永久不滅ではありません。理屈では分かっていても、具体的に、現状のマンション管理計画並びに長期修繕計画長期展望)がこのマンションにとって合理的且つ最良の計画(書)ですと言えれば良いのですが・。その時は転売しますでは無く、最後まで住んだ区分所有者にはそれ相応の合理的メリットがある事が必要です。

3/5 笹子トンネル上り線の当初設計の内容は明らかになっていないのですが、中日本高速道路会社が当初設計を再現したところ、当初のアンカーボルトの引き抜き抵抗力は1本当たり52.2kN。(40.0kN以上が設計値だそうです)試験の結果、引抜抵抗力が低下していたアンカーボルトは6割以上であったのです。そのうち、安全率1さえも満たさないボルトは1割だったとの事です。抵抗力低下の原因究明につながる接着剤の分析結果やアンカーボルト孔の調査結果の一般公表については、次回以降の委員会に持ち越された。此処までが新聞記事に載った内容です。【この先は記事にもなりません上向き樹脂アンカーの施工難度(上向きにコンクリートにドリルで穴を明け、穴の中のドリル埃やコンクリート面の清掃、樹脂の入ったビンを挿入しアンカーの先で割り、樹脂が垂れない様アンカーの周りに廻し、コンクリートとアンカーの間に充填させ、ある時間内固定し乾燥して接着させる施工精度)を確保する事は困難である事は明白なのですが、一般社会に広報するのは、多分此処までです。つまり、実施して失敗すれば原因と検証をし、再び同じ過ちを起こさない「設計のきまり」を作らないのが日本の悪い所です。これで、「笹子トンネル=日本技術のナアナア精神」は終わります。

2/12 トンネルの様な公共施設を作る側の人達(設計者、施工者そして事故調査委員)は真に本質を見つめなければいけないと思います。

例を示します。

「笹子トンネル上り線で接着系アンカーボルトの引抜抵抗力試験を実施した結果、約10%で安全率1を下回るほど抵抗力が低下していたことが明らかになった。国土交通省「トンネル天井板の落下事故に関する調査・検討委員会」(委員長:今田徹・東京都立大学名誉教授)接着系アンカーの引抜試験結果を初めて公表」

この場に及んでも本質に近づこうとしていない姿勢が見えます。「低下していた」と言う文言は、最初は合格していたが、経年変化が悪い、という誤ったイメージを相手に伝える事になるからです。ここは「抵抗力が無かった」とすべきです。小生は、設計・施工方法自体が「設計ミス・選択ミス」と考えています。今更、責任をとれ、では無く、「上向きアンカーの引抜力期待使用の禁止」を国交省から早く提示されたし。のみです。

2/5 昨日の新聞に「笹子トンネルの天井ボルトの固定が不十分で事故につながった可能性もある」との記事が掲載されていました。1トンの物を吊り下げるのに、ボルトを13cmしかコンクリートの中に差し込む設計で、しかも実際には接着剤が穴の奥まで行きわたっていないものがあった、と言う事です。至極、当然の話です。仮にこの工法を選ぶとしても(後の祭りですが、今後の反省点・戒めとして)施工のやりにくさ、接着剤が充填できにくい事等を念頭に入れたFMEA『重大な事故・危険の未然防止策を検討するため、設計段階で想定事故の内容とその想定原因故障モードを一覧表に列記し、それらが生起した場合に受ける影響をランク付けし、設計時点で未然にその想定原因を回避する様にする考え』が必要であった、と言う事です。最悪の場合、社会資本も「人を殺す」事を肝に銘ずるべきです。

12/11 笹子トンネルの天井版落下事故に関し、マスコミ報道内容、原因系を聞いていて、建築士として発言しなければいけない、と思い、あるブログに投稿した文章を載せます。

2012-12-04 10:34:24

建築士を約40年やっている者です。報道では(経年劣化)を主原因に述べていますが、設計者として反省すべき点はあると思われます。@まずケミカルアンカーを上向き且つ引き抜き力が掛かる所に使用する適否です。Aあなたが言われる様に例え抜けても一瞬に落下しないように中央部の吊り下げる部分を少し上げて天井版を山形になるようにすれば、左右の天井版同士がアーチのように圧縮力で支えられる様にするとかの工夫(安全寄与策)ができなかったのか。などです。今でも同様の施工方法を採用されているのであれば、設計者のコメントを聞きたいものです。

上向きに削孔し且つ引張力のみを期待するケミカルアンカーの使用は建築では禁止事項です。コンクリートに穴を明け掃除をして、そこにボルトを刺すだけ、コンクリートとボルトを樹脂で接着させ1トンの物を吊っていたのです。言いたいことは、物事全て「複眼検証=ダブルチエック」と「想定外に寄与できる安全策の具備」が大事であると言う事です。

11/18 前回の某マンションの工夫をお教えする前に、気になった事を一つ。10/27日に開催された、東京都主催の「マンション再生セミナー2012では172人が参加されたとの新聞記事を見ました。やはり心の中には「建替えの可能性」に区分所有者は興味がある事を示していると思いました。つまり「建替え可能性の考えは消せない思い」が潜在意識としてあるのです。築30年から40年以上経っているマンションにとっては、死活問題なのですが、誰も言い出せないのです。マンション管理士や建築士と言えども、そのようなマンションの理事長に言いには行きません。行けません。唯一残された道は、そのマンションにお住まいの「区分所有者の気付き」が第一歩です。これしか有りません。そして以前に申しました「建替えの勉強から建替えの可能性の検証」をされる事です。

10/30 一昨日の28日(日)にセミナーで良い話を聞きましたので、ご紹介いたします。某マンションとします。リーダーの方が優秀なのかもしれませんが、そのマンションは旧耐震の築36年のマンションですが、建替えと耐用年数の延長(優良管理)の両方を念頭に入れておられ、そのシナリオに沿った行動をとられています。大胆です。マンション敷地の周辺の土地が売りに出されれば、予め想定した価格より低価であれば購入されているのです。敷地を拡大されているのです。建替えのシナリオに「総合設計制度」での青写真があって、それを具現化させるべく、周辺の土地を購入して拡大されている様に思えました。小生が去年から提言している事を実際に実行されている事を聞かされ、本当に驚きました。更に色々工夫されていて参考になりますので次回、紹介します。

10/20
 しかし、非現実的なことを言っても仕方ありません。マンション終焉からの継続性の対処方法」でお示しした様に、検討を進めるフローに従った順番に且つ着実・確実に一歩一歩階段を上がる様に対処されるしかない様に思います。“攻撃は最大の防御”ではありませんが、「考え方(方針や計画書)」や「考え」を準備しマンション住民間で共有する事は、マンション住民の皆様に安心感を与え、心のゆとりをもたらします。その様な心の持ち方から住民の皆さんのモラルの向上へと結びつがれるもの」と思います。ここらあたりが「築40年で管理不全マンション」と「40年経過したマンションでも良く管理されているマンション」の分かれ道(分岐点)でしょうか。マンション終焉からの継続性の対処方法」の事が知りたい方は、このホームページで掲載した文章を無料で差し上げます。勉強なさってください。

10/13 繰り返すことになりますが、今後益々、マンション建物の維持管理と修繕積立金の事については、しっかりとした「考え方(方針や計画書)」を準備しておく事、と、そのシナリオを検証しつつも、それに沿った管理をしようとする姿勢が重要となってきます。大事なことは、長期修繕計画書を持つことでは無く、自分達の財産である「マンション」で最高且つ最適の「状態・状況」を作り出し且つ維持する活動の一環として、建物施設の維持管理の在り方を理解しようとし、それを具現化しようとする為の修繕計画と、その為の適正積立金の把握をした上での共同管理の意識を全員で持つ事なのです。偶然に一緒に住む事になった区分所有者全員に同水準の「考え方」を持ってもらう事は難しい事でしょう。その様な「価値意識を共有」する人が集まったマンション(コーポラティブマンション)が理想かも知れません。

10/2 私の言いたいのは、積立金を値上げするのではなく、現行の積立金額を維持した上でその積立金の範囲で50年先を見通し、なすべき修繕、過剰な修繕の削除、時期の見直し等を建築的知見を根拠として組み立ててください。と言いたいのです。
12年経てば自動的に大規模修繕をする?。建物維持の観点からは悪い事ではないのですが、やはり「負担の低い積立金で以て、如何に建物維持を合理的に行うか」これが重要です。長期修繕計画も20年程度の現行の計画書と50年先や建物の「その時」を見据えた長期修繕計画を2通り作成し、2通りの修繕計画書で劣化状況と判断や社会環境変化を含め、軌道修正等を以て検証しながら建物維持を行う。その状態を保ちながら住民のコミュニティ形成を常に図る事。これが「マンション生活と戸建生活の違う点」と思います。

10/1 マンションの修繕(運営)も日本国の運営も同じです。今、日本の借金は1000兆円です。借金していると言う事は、誰かが貸してくれているのです。ギリシャは外国人から借金していますので、「燃料を買う金を更に貸してくれ」と言いましたが、冷血に、「その前に借金を返済しろ!」と言われて借金出来なくなり国の倒産が話題になっています。日本の「しくみ」はこうです。日本国は日本人や国内銀行から借金をしています。その利息は確実に返済していますが、その利息返済分と施策に充てるべき税金の不足分を、更に国民や国内銀行から借金をしています。結果1000兆円の借金です。マンションはそうは行きません。様子を見て住民(国民)はいつでも転売(国外逃避)です。売れれば、の条件付きですが・・。逃げようにも逃げられないのです。「たたき売り」出来ればしめたものです。